关于“房改房”上市出售的法律问题

文/石言

    房改房，1994年国务院发文实行的城镇住房制度改革的产物，是我国城镇住房由从前的单位分配转化为市场经济的一项过渡政策。在房价不断高涨的今天，房屋交易也不单纯只涉及商品房买卖，其中也包含一些政策性福利性房屋的买卖交易，如房改房等，且因房改房这类型的房屋建造较早，房子一般地段优越、配套设施完善成熟，成为了二手房市场上广受热捧的产品。今天，秦联律师就来说说关于“房改房”上市出售的那些法律问题。

    房改房，又称已购公有住房，是指城镇职工根据国家和县级以上地方人民政府有关城镇住房制度改革政策规定，按照成本价（或者标准价）购买的公有住房。

 房改房产权归属？

    职工在参加房改政策购买房屋时，有按市场价购买的，有按成本价购买的，也有按标准价购买的。以市场价购买的房改房，产权归个人所有；以成本价购买的，产权归个人所有，上市出售交易受到限制；以标准价购买的，职工只拥有部分产权。

房改房上市交易的条件有哪些？

    1、 职工以市场价购买、产权归个人所有的住房，可直接上市交易；

    2、 职工以成本价购买、产权归个人所有的住房，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后归职工个人所有；

    3、 职工以标准价购买、职工拥有部分产权的住房，先按照成本价补足房价款及利息，将产权归个人所有后，收入扣除交纳的有关税费和土地收益后归职工个人所有；或直接上市交易，其收入在按照规定交纳有关税费和土地收益后，由职工与原产权单位按照比例分成；

    4、 与原产权单位有特殊约定的，按照与原产权单位的约定执行。

 不得上市出售的房改房有哪些？

    1、以低于房改政策规定的价格购买且没有按照规定补足房价款的；

    2、住房面积超过省、自治区、直辖市人民政府规定的控制标准，或者违反规定利用公款超标准装修，且超标部分未按照规定退回或者补足房价款及装修费用的；        

    3、处于户籍冻结地区并已列入拆迁公告范围内的；       

    4、产权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；        

    5、已抵押且未经抵押权人书面同意转让的；        

    6、上市出售后形成新的住房困难的；       

    7、擅自改变房屋使用性质的；

    8、法律、法规以及县级以上人民政府规定其他不宜出售的。        

   如中央在京单位规定，涉及国家安全、保密的特殊部门的住房，党政机关、科研部门及大专院校等单位在机关办公、教学、科研区内的住房，原产权单位认为不宜公开上市出售的，应报交易办公室备案，并在职工住房档案中注记。该类住房可按规定向原产权单位腾退，也可在原产权单位职工范围内进行交易。

 房屋所有权人出售需提交的材料有哪些？

   所有权人要求将已购公有住房上市出售的，应当向房屋所在地的县级以上人民政府房地产行政主管部门提出申请，并提交下列材料：

    1、职工已购公有住房上市出售申请表；        

    2、房屋所有权证书、土地使用权证书或者房地产权证书；       

    3、身份证及户籍证明或者其他有效身份证件；      

    4、同住成年人同意上市出售的书面意见；        

    5、个人拥有部分产权的住房，还应当提供原产权单位在同等条件下保留或者放弃优先购买权的书面意见书。