注意了，这些情况定金是可以要回的

不少人已经知道定金与订金之间的区别：订金相当于意向金、预付款，后续不进行交易是可以返还；定金是保障合同债权实现的一种担保方式，一般情况下，交付定金的一方违约，定金不予返还；收取定金的一方违约，则应双倍返还定金。那么，交付定金的一方在哪些情形可以要回定金呢？下面，律师以房屋买卖为例进行分析。

1、买方无法与卖方就商品房买卖合同的主要条款达成一致。

案例：张先生与某房地产公司签订《房屋认购书》，交付定金8万元，认购书约定了签订正式买卖合同的时间，但未约定交房时间，张先生预计可以在2018年年底收房，以作为结婚的新房。张先生按认购书约定的时间去签订《商品房买卖合同》时，房地产公司称要到2020年年底才能交房。张先生认为违背其购房的目的，不同意继续签订《商品房买卖合同》，要求退还定金。但房地产公司以张先生违反约定要求拒绝退还，遂引发纠纷。法院审理认为，双方仅就商品房买卖合同的签订事项进行了磋商，但对于交房时限的主要合同条款，认购协议中没有约定，法院支持了张先生的请求，判决该房地产公司返还张先生定金。

律师提醒：合同主要条款未能达成一致并非指《房屋买卖合同》中所有的条款：首先，应是认购协议中未约定的条款，认购协议中已约定条款，无须再次进行磋商，直接作为正式买卖合同的条款；其次，应是合同主要条款，如房屋交付时间、产权证办理时限、房屋质量等条款。对合同履行不构成实质性影响的条款则不包括在内。

2、当事人意志以外的因素导致无法履行合同主要义务

案例：吴先生与某开发商签订《房屋认购协议书》，吴先生向该开发商交付了购房定金人民币5万元，约定以按揭贷款方式付款。认购协议签订后，因国家政策调整，导致吴先生无法办理按揭贷款手续。吴先生要求该开发商退还定金，解除认购协议。但开发商认为这属吴先生自己的原因，拒绝退还定金，引发争议。法院判决认为，吴先生因国家政策调整导致无法办理按揭贷款手续，不是吴先生自身原因，判令开发商退还定金。

律师提醒：近年来，因国家对房地产调控，各地相继出台了不同的限购、限贷政策，限制了一些人的购房、贷款资格，这不是当事人意志以内的原因，当事人不应承担责任。

3、当事人在合同签订后发生严重影响合同履行的情形

案例：宋先生与某开发商签订《房屋认购协议书》交付定金5万元后，其女儿突发重病住院，急需大笔资金治病，原准备的购房款已全部用于治病，还对外借款数十万元，无力继续交付购房款。宋先生请求开发商退还定金，有无依据？

律师提醒：根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。宋先生发生女儿突发重大疾病的重大变化，导致其无法继续履行《房屋认购协议书》，并非其所能预见，如不退还定金显然对其不公平。根据前述规定，开发商应当退还宋先生定金。