不少人已经知道定金与订金之间的区别:订金相当于意向金、预付款,后续不进行交易是可以返还;定金是保障合同债权实现的一种担保方式,一般情况下,交付定金的一方违约,定金不予返还;收取定金的一方违约,则应双倍返还定金。那么,交付定金的一方在哪些情形可以要回定金呢?下面,律师以房屋买卖为例进行分析。

 

1、买方无法与卖方就商品房买卖合同的主要条款达成一致

案例:张先生与某房地产公司签订《房屋认购书》,交付定金8万元,认购书约定了签订正式买卖合同的时间,但未约定交房时间,张先生预计可以在2018年年底收房,以作为结婚的新房。张先生按认购书约定的时间去签订《商品房买卖合同》时,房地产公司称要到2020年年底才能交房。张先生认为违背其购房的目的,不同意继续签订《商品房买卖合同》,要求退还定金。但房地产公司以张先生违反约定要求拒绝退还,遂引发纠纷。法院审理认为,双方仅就商品房买卖合同的签订事项进行了磋商,但对于交房时限的主要合同条款,认购协议中没有约定,法院支持了张先生的请求,判决该房地产公司返还张先生定金。

 

律师提醒:合同主要条款未能达成一致并非指《房屋买卖合同》中所有的条款:首先,应是认购协议中未约定的条款,认购协议中已约定条款,无须再次进行磋商,直接作为正式买卖合同的条款;其次,应是合同主要条款,如房屋交付时间、产权证办理时限、房屋质量等条款。对合同履行不构成实质性影响的条款则不包括在内。

 

 

2、当事人意志以外的因素导致无法履行合同主要义务

案例:吴先生与某开发商签订《房屋认购协议书》,吴先生向该开发商交付了购房定金人民币5万元,约定以按揭贷款方式付款。认购协议签订后,因国家政策调整,导致吴先生无法办理按揭贷款手续。吴先生要求该开发商退还定金,解除认购协议。但开发商认为这属吴先生自己的原因,拒绝退还定金,引发争议。法院判决认为,吴先生因国家政策调整导致无法办理按揭贷款手续,不是吴先生自身原因,判令开发商退还定金。

 

律师提醒:近年来,因国家对房地产调控,各地相继出台了不同的限购、限贷政策,限制了一些人的购房、贷款资格,这不是当事人意志以的原因,当事人不应承担责任。

 

3、当事人在合同签订后发生严重影响合同履行的情形

案例:宋先生与某开发商签订《房屋认购协议书》交付定金5万元后,其女儿突发重病住院,急需大笔资金治病,原准备的购房款已全部用于治病,还对外借款数十万元,力继续交付购房款。宋先生请求开发商退还定金,有无依据?

 

律师提醒:根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第二十六条,合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或解除。先生发生女儿突发重大疾病的重大变化,导致其无法继续履行《房屋认购协议书》,并非其所能预见,如不退还定金显然对其不公平。根据前述规定,开发商应当退还先生定金。


2018年09月09日

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注意了,这些情况定金是可以要回的

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